Para los empresarios de la construcción,
las medidas deben ampliarse a otros costos

Sergio Pintos (Pintos Risso SA) y Guillermo Sicardi (Banco Santander) consideran que el paquete anunciado por el Ministerio de Economía contribuirá a bajar algunos costos, pero no contempla a toda la cadena comercial del sector 


EN PERSPECTIVA
Martes 05.06.01, hora 08.09.


EMILIANO COTELO:
El ministro de Economía, Alberto Bensión, y el director de Planeamiento y Presupuesto, Ariel Davrieux, adelantaron ayer nuevas medidas destinadas a promover la reactivación económica. El objetivo se centra ahora en la industria de la construcción. Entre las medidas se encuentra la exoneración transitoria del IVA sobre los intereses de los créditos concedidos por la banca privada para la compra de vivienda nueva, para lo cual esta semana será elevado un proyecto de ley al Parlamento.

Con esta exoneración y con la modificación del sistema de aportes a la seguridad en la rama de la construcción (que será incluida en una próxima ley de urgente consideración) se podrá reanimar esta actividad, según afirmó el ministro en rueda de prensa.

Para examinar estas medidas y su impacto, estamos en comunicación con Sergio Pintos, director ejecutivo de Pintos Risso SA, y con el doctor Guillermo Sicardi, gerente de Banca Inmobiliaria de Banco Santander, y además coordinador de la Comisión de Financiamiento Habitacional de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu). ¿Ustedes habían desarrollado gestiones en procura de medidas de este tipo?

SERGIO PINTOS:
Apccu había empezado estas gestiones hace dos años, y nosotros en particular tuvimos una reunión hace un mes con el ministro de Economía para plantearle concretamente el tema del IVA a los intereses. Le explicamos porqué pensábamos que era fundamental quitarlo para reactivar la venta de unidades nuevas, y por ende la incorporación de nuevas obras de construcción al mercado. El ministro quedó absolutamente convencido del tema; seguimos trabajando con sus asesores, y anoche recibimos la noticia de que efectivamente iba a mandar esta propuesta al Parlamento lo que nos llena de alegría, porque vemos una gran ejecutividad por parte del Ministerio.

EC - La semana pasada entrevistábamos al senador Luis Alberto Heber, del Partido Nacional, a propósito del proyecto de ley de urgente consideración relacionado con la construcción que ese partido venía preparando, y Heber decía que este punto todavía no estaba claro, que el ministro no les había respondido aún. Pero veía factible el cambio en el sistema de aportes a la seguridad social. O sea que se produjo un avance en esta materia en menos de una semana.

¿Estamos hablando de igualar el tratamiento tributario de los créditos hipotecarios de la banca privada con los de la banca pública, doctor Sicardi?

GUILLERMO SICARDI:
En realidad, el planteo es así. Hasta ahora, la legislación del año 1982, que exoneró de IVA a los créditos del Banco Hipotecario, no lo hizo con la finalidad de discriminar o de beneficiar a la banca pública versus banca privada. Lo hizo en un contexto de normas de fomento constitucionales y legales para que los ciudadanos tengan acceso a la vivienda. Así, hay normativas que exoneran de IVA a la venta de inmuebles; el tratamiento del Imaba (que tiene una tasa muy alta, de 1,75% para préstamos normales, y cuando son con destino a vivienda es de 0,1%); incluso la ley 16.760 que permite a la banca privada el financiamiento en el pozo de la obra, son normativas que fomentan el acceso a la vivienda. Entre ellas está la exoneración del Banco Hipotecario.

Pero en 1982 el Banco Hipotecario tenía el monopolio del financiamiento en el pozo y además, en aquel contexto regional y nacional, era muy difícil que instituciones privadas pudieran financiar a largo plazo (por no tener fondeo, por la inestabilidad, por la inflación, etcétera).

Lo que se está logrando hoy con esta norma (aunque usted vio que aparentemente sería con un carácter bastante acotado) es equiparar la situación de los consumidores que contratan préstamos en el Banco Hipotecario con los que lo hacen en la banca privada. Y que esos consumidores tienen la misma capacidad contributiva en una y otra institución. Porque a lo que debemos atenernos es que no son préstamos que otorga un ente u otro: el que paga el IVA no es el ente sino el consumidor. Y si un consumidor tiene capacidad contributiva cruzando la puerta de la Ciudadela, tiene la misma capacidad contributiva en Fernández Crespo y Colonia. La diferenciación, entonces, no debe venir por el lado banca pública - banca privada, sino por el acceso a la vivienda.

EC - ¿Qué tasa de IVA están tributando hoy estos préstamos?

GS - 23% sobre los intereses.

EC - De modo que se va a notar el impacto de la eliminación de ese IVA en lo que pagan quienes contratan estos préstamos.

GS - Sin duda. Implica aproximadamente dos puntos y algo de tasa; el crédito se estaría abaratando en el entorno de un 13 o un 14%....

EC - Porque ¿en qué orden está la tasa que se está pagando hoy?

GS - En el entorno del 12 al 14% más los tributos que le mencionaba, IVA e Imaba.

EC - Con estas características con que se ha anunciado la medida -eliminación del IVA de forma transitoria en los créditos para viviendas nuevas- ¿es suficiente en esas condiciones, Pintos?

SP - Suficiente, no: sería mucho mejor si fuera una medida de carácter permanente y si fuera para todas las compras de vivienda, nuevas y usadas. Pero en el contexto que estamos viviendo, evidentemente es mejor que nada. Y esto es mejor que nada porque va a permitir que todas las empresas que tengan stock de apartamentos a vender lo primero que harán será bajarlo a través de una venta inmediata. Y si baja el stock, volcarse a construir viviendas nuevas.

EC - ¿Puede anticipar alguna tendencia en ese sentido, en cuanto a lanzamiento de nuevos proyectos, a generación de puestos de trabajo?

SP - No puedo anticipar la generación de puestos de trabajo, porque no conozco la política de las otras empresas sino la de mi empresa. La de nuestra empresa, en este preciso momento es, primero, un lanzamiento inmediato para vender unidades ya terminadas y, en la medida en que tenga éxito ese lanzamiento que estamos armando con un financiamiento muy bueno, ya estamos programando tres lanzamientos en Montevideo a partir del segundo semestre de este año.

EC - En las conversaciones con el equipo económico ¿han tenido más detalles por ejemplo a propósito de la transitoriedad de la exoneración del IVA, doctor Sicardi?

GS - Personalmente no los tengo. Pienso que debe ser con el criterio de desagotar el stock y con la idea de mantener a posteriori esa diferencia entre el Banco Hipotecario y la banca privada que, como decía hoy, no tendría mayor sentido.

Reforzando un poco lo que decía Pintos sobre el alcance de esta medida, que estaría restringida a vivienda nueva, debemos pensar en el efecto dinamizador de la economía, sobre todo de la industria de la construcción. Quien compra una unidad nueva seguramente se esté desprendiendo de una usada, y probablemente sea necesario que ese comprador de vivienda usada necesite financiamiento. Si ese financiamiento no tiene condiciones tan accesibles como el de la vivienda nueva, esto vuelve a encontrar una traba en algún lado de la cadena de comercialización. Pensemos también en todo lo que significan las compras de unidades usadas que requieren reformas. Me consta que hay reformas de una envergadura incluso mayor al costo de una unidad nueva, y que implican materiales, mano de obra, etcétera, que aparentemente también se verían excluidas de esta medida.

EC - ¿Eso implica que ustedes van a continuar insistiendo en las conversaciones para que la exoneración de IVA abarque también a los créditos hipotecarios pero no sólo a los destinados a vivienda nueva?

GS - Creo que sí, porque lo que se procuró a través de esta comisión de Appcu que tuve el gusto de coordinar fue que hubiera un verdadero efecto dinamizador, y que el ciudadano pudiera tener acceso a soluciones habitacionales cada vez mejores.

En Uruguay sólo se financia el 25% de las transacciones inmobiliarias, y de eso menos de un 10% pertenece a financiamiento privado (promotores y bancos). Es un 10% de la participación del Banco Hipotecario. En Estados Unidos y Canadá se financia entre el 85 y el 90% de las transacciones. A raíz de eso, los préstamos promedio de Uruguay sólo alcanzan a U$S 35.000, y por lo tanto la gente puede acceder a soluciones habitacionales de menor metraje y peor calidad. En Estados Unidos, el préstamo promedio es de U$S 110 mil, con lo cual piense usted en la cantidad de metros cuadrados, en la cantidad de confort, en la calidad de vida que se genera a través del mecanismo de financiación: tienen exenciones impositivas y un tratamiento preferencial para su acceso.

Creemos que todas estas cuestiones son las que deben estar sobre la mesa. Tal vez estas medidas transitorias o acotadas no estén percibiendo las ventajas a corto y mediano plazo que van a generar.

EC - ¿Entiende que hay margen todavía para extender esta exoneración?

GS - Cuando estudiamos el tema en Appcu vimos que lo que el Estado percibe por concepto de IVA a estos préstamos es una suba realmente insignificante en el contexto de la recaudación impositiva.

EC - ¿Cuál es el número?

GS - Si el total de préstamos de la banca privada ronda los U$S 240 a 250 millones, en el primer año (porque por el sistema de amortización se estaría cobrando menor interés año a año) se recaudaría entre U$S 4 y 5 millones. La potencial reactivación de la economía, si Pintos Risso lanza tres proyectos y otros promotores hacen lo mismo, por la vía de más venta de materiales para la industria, por la vía de los aportes y otros mecanismos impositivos, esta "pérdida" de recaudación se compensaría con creces y generaría mano de obra.

No tengo exactamente el ratio exacto de cuánto se está pagando hoy por Seguro de Desempleo en la industria de la construcción. Sé que la cifra global del Seguro ronda los U$S 65 millones, y que ese pago prácticamente se ha duplicado en los últimos meses. Pensemos en el ahorro que podría tener el Estado si Pintos Risso, Campiglia, Atijas, etcétera, lanzan nuevos proyectos y contratan gente para sus emprendimientos.

SP - Quiero decir que estoy cien por ciento de acuerdo con lo que plantea Guillermo. Pero creo que primero debemos lograr que esto se apruebe, por que lo que dijo el ministro es que esto es un proyecto de ley que será enviado al Parlamento. Primero que se apruebe y luego sigamos haciendo gestiones para que esto tenga continuidad y un alcance mayor. Presuponer que esto se va a aprobar, conociendo los tiempos del Parlamento y las ideas que ahí se maneja, no sería tan optimista en cuanto a los tiempos. Y esto es urgente: más que urgente, inmediato.

EC - En cuanto a la reestructura del sistema de aportación de la construcción a la seguridad social, que se está manejando en ese proyecto de ley de urgente consideración a instancias del Partido Nacional, ¿tiene números en cuanto a de qué orden sería la rebaja de aportes?

SP - No, pero se dijo que pasarían de un 102 a algo más de 70%.

EC - ¿Es una medida efectiva?

SP - Siempre que se proponga medidas para bajar los costos, son efectivas. No sé cuán efectiva va a ser porque los costos no están vinculados sólo a los aportes a la seguridad social, pero en la ecuación la seguridad social tiene una incidencia bastante importante: por cada obrero al que pago, le pago un obrero al Estado. Si logro bajar un 30% el aporte, evidentemente va a colaborar en que mis costos sean más racionales; y si son más racionales voy a poder vender más barato, no es que vaya a ganar más plata. Creo que, si bien no es una solución definitiva, es un aporte.

EC - ¿Hay otras medidas a estudio en este mismo plan de dinamización de la construcción?

SP - Hay otras medidas que hemos planteado hace mucho tiempo a los distintos gobiernos, y que todavía no están implementadas. Por ejemplo, la eliminación del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales en la primera venta, que no está incluida en este proyecto que va al Parlamento. Pero creo que son temas que hay que seguir considerando, negociando con el Ministerio, para lograr una baja sensible en los costos que nos permita tener una baja sensible en los precios de venta.

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Transcripción y edición: Jorge García Ramón