Análisis y perspectivas

El precio de la tierra en Uruguay se ubica en niveles record pero tendió a estabilizarse en 2013

Análisis de la economista Florencia Carriquiry, de la consultora Deloitte, sobre un nuevo máximo histórico en el precio de la tierra en Uruguay.

(emitido a las 8:38 hs.)

EMILIANO COTELO (EC):
El precio promedio de la tierra ascendió a casi 3.520 dólares por hectárea en 2013, marcando un nuevo máximo histórico. Ese valor surge de la información oficial, divulgada la semana pasada por la Dirección de Estadísticas Agropecuarias del Ministerio de Ganadería, Agricultura y Pesca.

Si bien se trata de un nuevo récord, las cifras de 2013 reflejan una moderación importante del ritmo de aumento de los precios, que en promedio subieron apenas 1% frente al registro de 2012.

Con estos datos sobre la mesa, les proponemos dedicar los próximos minutos a examinar en más detalle los últimos datos y las perspectivas que se manejan para el precio de la tierra en nuestro país. De eso conversaremos en seguida con la economista Florencia Carriquiry, de la consultora Deloitte.

ROMINA ANDRIOLI (RA):
Recién mencionaba que en 2013 se alcanzó un nuevo precio récord de la tierra de unos 3.520 dólares por hectárea. Antes que nada quizás valga la pena aclarar de donde surge ese valor, sobre todo porque frecuentemente en la prensa o a nivel de operadores del sector se habla de valores de la tierra sustancialmente más altos que esos, ¿verdad?

FLORENCIA CARRIQUIRY (FC):
Es cierto. Hay que tener presente que la información oficial de la Dirección de Estadísticas Agropecuarias es elaborada a partir de los datos de la Dirección General de Registros, que incorpora todas las transacciones registradas. Esta información confirma una suba muy pronunciada de los precios de la tierra en los últimos diez años, pero al presentar los niveles promedio para todo el territorio nacional, los valores medios por hectárea son claramente menores que los que muchas veces se mencionan en prensa, que generalmente se refieren a las tierras más caras, que suelen ser la de mayor aptitud agrícola.

RA_- Está claro el punto. Yendo a las cifras de 2013 entonces,  ¿cómo evolucionó el mercado de tierras el año pasado?

FC – Bien, según los datos de la DIEA el año pasado el precio promedio de la tierra en Uruguay se ubicó, como tú recién decías,  levemente por encima de los 3.500 dólares la hectárea, lo que significó efectivamente un récord histórico. Sin embargo, como bien advertían ustedes también, eso implico una suba de apenas 1% frente al valor medio de 2012, lo que supone una moderación notoria respecto a lo que venía siendo el ritmo de suba de los años previos. Para poner una referencia, entre 2002 y 2012, el precio de la tierra en nuestro país, medido en dólares, aumentó a razón de un 25% por año.

A nuestro juicio, esa relativa estabilización del precio de la tierra el año pasado refleja un punto de inflexión para el mercado de tierras. En el escenario actual, probablemente no veamos en los próximos años subas tan importantes como las que vimos en la década pasada.

RA - En el transcurso del año pasado el precio de la tierra sí mantuvo una tendencia de suba. Según los datos semestrales, el valor medio de las compraventas realizadas en julio-diciembre estuvo en casi 3.580 dólares por hectárea, mientras que en el primer semestre ese promedio se había ubicado en 3.462 dólares por hectárea.

FC - Es cierto. Si uno mira únicamente estos números de DIEA podría concluir que el mercado de tierras fue tonificándose en el transcurso del año, pero si se los analiza conjuntamente con información que publica el Instituto de Colonización, surge que en el primer semestre de 2013 se realizaron dos transacciones muy grandes de venta de campos forestales (un campo de unas 25.000 hectáreas y otro de casi 45.000 hectáreas), a valores promedio de unos 3.000 dólares por hectárea. Y esto distorsiona el promedio de ese semestre. Si excluyéramos esas dos operaciones, el precio medio de venta de la tierra en términos más generales incluso tendió a bajar en el transcurso del año pasado.

De la misma manera, si bien las cifras de DIEA muestran un aumento de la superficie vendida respecto de 2012 (concretamente se vendieron casi 36.000 hectáreas más en 2013 que en 2012), esto también estaría afectado por las dos operaciones que mencionaba antes. De hecho, el número de operaciones bajó significativamente el año pasado. En el conjunto de 2013, se celebraron un 9% menos de contratos de compraventa de campos que en 2012.

RA - Es interesante esa puntualización. Yendo un poco más a fondo en el análisis de los datos oficiales, ¿Qué muestran los datos a nivel de departamento?  Te lo pregunto porque, como tú decías al comienzo, los precios medios encierran valores muy dispares según la zona del país ¿no es así?

FC - Sin dudas. Como suele suceder, si se mira la información por departamento, los valores más altos se registran en Soriano, con precios medios de casi 6.600 dólares por hectárea (casi 90% superiores al promedio nacional). Luego también se observan valores muy altos en los departamentos de Colonia, San José y Río Negro, con precios promedio de entre 5.000 y 6.000 dólares por hectárea. En el otro extremo, los precios medios más bajos se observan en Artigas, con un valor medio de compraventa que en 2013 se ubicó apenas por encima de los 1.600 dólares por hectárea.

Esas diferencias tienen que ver, como es natural, con la aptitud productiva de los suelos en estas distintas zonas del país. En general, los campos del litoral oeste y sur son campos de alta aptitud agrícola o dedicados a la lechería, mientras que en el norte del país suelen haber tierras de muy bajo potencial productivo, esencialmente dedicadas a la ganadería de cría.

RA - Recién comentabas que probablemente las cifras de 2013 marcan un punto de inflexión para el mercado de tierras y que probablemente no volveremos a ver en los próximos años subas tan importantes como las que vimos en la década pasada. ¿Por qué decís eso?

FC - Es claro que en la última década el mercado de tierras tuvo una evolución excepcional, en la que jugaron varios factores.

En particular, la suba de precios de la tierra de los  últimos años reflejó el incremento extraordinario que tuvieron los precios de los commodities en los mercados internacionales. Además, como los precios aumentaron en todos los rubros agropecuarios, se generó una competencia por la tierra entre las distintas actividades que también operó presionando al alza los precios. Y, en medio de este escenario, el ingreso de capitales extranjeros al sector, fundamentalmente argentinos, fue un elemento adicional que también jugó en el mismo sentido. De hecho, la presencia de inversores extranjeros fue un factor clave en la expansión agrícola de nuestro país en los últimos años y esa expansión agrícola tuvo un impacto importante en los precios de la tierra, al alentar una demanda creciente por el recurso.

Teniendo en cuenta estos elementos, nosotros tendemos a pensar que en los próximos años el mercado de tierras no va a repetir subas tan aceleradas como en el pasado porque ambos procesos (tanto el aumento de precios de las materias primas como la competencia firme por la tierra a partir de la expansión agrícola y de la presencia creciente de inversores extranjeros) ya no van a estar operando de la misma forma que lo estuvieron haciendo en la década pasada. En particular, ya hemos comentado en otras oportunidades, que el escenario internacional más probable para los próximos años, supone tasas de interés  en el mundo desarrollado subiendo, un dólar que se fortalece y un mundo emergente que crece menos. Ese escenario plantea riesgos relevantes para los precios de las materias primas que Uruguay exporta y por tanto también para los valores de la tierra.

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